Disponibilização: sexta-feira, 3 de agosto de 2018
Diário da Justiça Eletrônico - Caderno Judicial - 1ª Instância - Interior - Parte II
São Paulo, Ano XI - Edição 2630
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tampouco, sobre o fato de que tal documento nunca foi apresentado ao condomínio embargado, motivo pelo qual a embargante
deve responder pelo pagamento das despesas inadimplidas até a data de oposição dos presentes embargos, quando o
condomínio tomou ciência inequívoca da venda. Nesse sentido: “DESPESAS CONDOMINIAIS - COBRANÇA - PROPRIETÁRIO
- LEGITIMIDADE PASSIVA - COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DO IMÓVEL NÃO REGISTRADA NO RESPECTIVO
CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS E TAMPOUCO COMUNICADA AO CONDOMÍNIO - INEXISTÊNCIA DE PROVA DE
QUE O CONDOMÍNIO-CREDOR TIVESSE CIÊNCIA DA VENDA - RECURSO DESPROVIDO. As despesas condominiais podem
ser cobradas do proprietário da unidade condominial caso a venda não tenha sido levada a registro no Cartório de Registro
Imobiliário e o Condomínio não tiver ciência inequívoca da alienação. Precedentes do STJ.” (TJ-SP, 35ª Câmara de Direito
Privado, APL: 0170066-92.2009.8.26.0100, Relator: Des. Clóvis Castelo, j. 07/11/2011). “CONDOMÍNIO. AÇÃO DE COBRANÇA
DE DESPESAS. PROPOSITURA EM FACE DA TITULAR DO DOMÍNIO. NOTÍCIA DA EXISTÊNCIA DE COMPROMISSO DE
COMPRA E VENDA E DE ENTREGA DAS CHAVES, FATO, PORÉM, NÃO COMUNICADO AO CONDOMÍNIO.
RESPONSABILIDADE DA RÉ PELO PAGAMENTO, PROPRIETÁRIA QUE É. CONDENAÇÃO QUE ALCANÇA AS PRESTAÇÕES
INDICADAS NA PETIÇÃO INICIAL E AS VENCIDAS POSTERIORMENTE, COM LIMITAÇÃO À DATA DA CONTESTAÇÃO,
QUANDO A CIÊNCIA INEQUÍVOCA SE FEZ PRESENTE. ELEVAÇÃO DA VERBA HONORÁRIA SUCUMBENCIAL. RECURSO
IMPROVIDO, COM OBSERVAÇÕES. 1. A responsabilidade do compromissário comprador pelas despesas de condomínio fazse presente a partir do momento da efetiva entrega das chaves, mas isto se houver comunicação ao condomínio. No caso, não
cuidou a apelante de demonstrar tenha o autor sido cientificado desse fato, de modo que persiste a legitimidade passiva, como
proprietário que é, cabendo-lhe responder pelas despesas. 2. A condenação, na forma da lei, alcança as prestações vencidas
durante o curso do processo, observado, porém, o limite da apresentação da contestação, quando o autor teve conhecimento
inequívoco da ocorrência da alienação do bem. 3. Diante desse resultado e em cumprimento ao artigo 85, § 11, do CPC, impõese elevar para 20% do valor da condenação, de forma condizente com o trabalho acrescido.” (TJ-SP, 31ª Câmara de Direito
Privado, APL 1003612-96.2015.8.26.0229, Relator: Des. Antonio Rigolin, j. 05/07/2018). Por outro lado, é sabido que a dívida
relacionada às despesas condominiais possui natureza solidária, do que decorre a possibilidade de cobrança, de um ou de
todos os coproprietários, independentemente da parte que lhes couber do condomínio, da totalidade da dívida, sem a
necessidade de que todos sejam notificados, cobrados ou demandados do saldo a pagar. Nesse sentido: “CONDOMÍNIO DESPESAS CONDOMINIAIS - AÇÃO DE COBRANÇA - COPROPRIETÁRIA DO IMÓVEL - NATUREZA PROPTER REM OBRIGAÇÃO SOLIDÁRIA E INDIVISÍVEL. “A obrigação de pagar as despesas condominiais, além de propter rem, é solidária e
indivisível, podendo o condomínio se voltar contra um dos coproprietários e exigir o pagamento integral da dívida”. (TJ-SP, 29ª
Câmara de Direito Privado, APL: 0001425-24.2002.8.26.0477, Relator: Des. Francisco Thomaz, j. 29/01/2014). “Despesas
condominiais Consignação em pagamento Separação judicial em que restou avençada a partilha do imóvel em 40% da parte
ideal para a autora e 60% para seu ex-cônjuge Solidariedade na responsabilidade pelas despesas condominiais decorrente da
condição de coproprietários Existência de ação ajuizada pelo condomínio réu em face do ex-marido que não implica bis in idem
no pagamento Condomínio que deverá informar nestes autos eventuais pagamentos realizados em outra ação Improvimento,
com observação.” (TJ-SP, 26ª Câmara de Direito Privado, APL: 0181522-05.2010.8.26.0100, Relator: Des. Vianna Cotrim, j.
17/12/2015). “APELAÇÃO CÍVEL. COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. ILEGITIMIDADE PASSIVA. PRECLUSÃO
TEMPORAL. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. INDIVISÍVEL E SOLIDÁRIA. COBRANÇA DE CO-PROPRIETÁRIO. LEGITIMIDADE.
1. Nos termos do artigo 473 do Código de Processo Civil, “É defeso à parte discutir, no curso do processo, as questões já
decididas, a cujo respeito se operou a preclusão”. 2. Tendo em vista que o apelante não interpôs recurso contra a decisão que
rejeitou a preliminar de ilegitimidade passiva do réu, tem-se por configurada a preclusão temporal. 3. As obrigações condominiais
são revestidas de natureza propter rem, ou seja, aderem à coisa, vinculando a obrigação à titularidade do bem. 4. É sabido que
as obrigações derivadas do condomínio edilício derivam da propriedade, e não da efetiva fruição do imóvel por parte dos
proprietários. Restando incontroverso o fato de que o apelante é co-proprietário do imóvel em questão, detendo o equivalente à
metade do bem, conclui-se que é devedor da obrigação (indivisível e solidária). O fato de o imóvel ter ficado sob a posse direta
da ex-cônjuge não afeta a obrigação, nem é apto a desobriga-lo, pois compete-lhe, na qualidade de co-proprietário concorrer
para o custeio das despesas condominiais. 5. Recurso parcialmente conhecido e improvido.” (TJ-DF, 3ª Turma Cível, APC:
20140110042905, Relatora: Desembargadora ANA CANTARINO, j. 17/06/2015). “AGRAVO. DESPESAS DE CONDOMÍNIO.
AÇÃO DE EXECUÇÃO. COPROPRIETÁRIOS DA UNIDADE PENHORADA. DÍVIDA “PROPTER REM”. OBRIGAÇÃO SOLIDÁRIA.
AÇÃO DIRIGIDA A APENAS UM DOS COPROPRIETÁRIOS. POSSIBILIDADE. DESNECESSIDADE DE CITAÇÃO DOS DEMAIS.
RESPONSABILIDADE PATRIMONIAL CARACTERIZADA. INTELIGÊNCIA DO ART. 275 DO CÓDIGO CIVIL. RECURSO
IMPROVIDO. Cuida-se de obrigação com natureza “propter rem”, ou seja, dívida da coisa (inerente a ela) e não de caráter
estritamente pessoal. Assim, os proprietários devem responder pelo débito que remanesce sobre o imóvel objeto de demanda,
consubstanciado em obrigação solidária, com incidência do art. 275 do Código Civil. Essa solidariedade conduz à possibilidade
de litisconsórcio facultativo e, assim, desnecessária a citação de todos os coproprietários. AGRAVO. DESPESAS DE
CONDOMÍNIO. EXECUÇÃO. ATOS ATENTATÓRIOS À DIGNIDADE DA JUSTIÇA. IMPOSIÇÃO DE MULTA. CORREÇÃO.
INTELIGÊNCIA DO ART. 600, II e II, DO CPC. RECURSO IMPROVIDO. Pratica o ato atentatório à dignidade da Justiça o
executado que se opõe maliciosamente ao andamento do processo em fase de designação de hastas públicas que, até então,
não cumpriu as decisões judiciais e aguarda a proximidade das praças para deduzir infundada defesa com o escopo de provocar
adiamento e postergar ainda mais a satisfação do crédito líquido e certo do exequente.” (TJ-SP, 31ª Câmara de Direito Privado,
AI: 990103610032 SP, Relator: Des. Adilson de Araújo, j. 24/08/2010). Ademais, a ação executiva refere-se às despesas
condominiais vencidas entre 01/2015 e 05/2016. Há ata de assembleia geral ordinária, na qual se convencionou a despesa
mensal devida em R$ 352,82, a partir de 10/04/2016 (fls. 32/35) e planilha de cálculo detalhada acerca das prestações vencidas
(fls. 72), sendo o quanto basta para esclarecer à devedora o montante de sua dívida. Finalmente, observa-se que, em caso de
eventual e futuro inadimplemento, não mais o condomínio poderá invocar o desconhecimento acerca da venda do bem pela
embargante, podendo esta, em querendo, ressarcir eventual prejuízo diretamente do coproprietário Crisley Moura Galvão, desde
que o faça pelas vias próprias. Posto isso, julgo improcedentes os presentes embargos, que ficam extintos, com resolução do
mérito, nos termos do art. 487, I, do Código de Processo Civil. Condeno a embargante ao pagamento das custas judiciais,
despesas processuais e verba honorária, que fixo, por equidade, em 20% (vinte por cento) do valor da causa. Nos termos do §
2º do art. 4º da Lei nº 11.608/03, fixo o valor atribuído à causa como base de cálculo de preparo de eventual apelação e recurso
adesivo. Por ser a embargante beneficiária da gratuidade, suspendo a exigibilidade da obrigação, em conformidade do art. 98, §
3º, do Código de Processo Civil. Nos termos do § 2º do art. 4º da Lei nº 11.608/03, fixo o valor atribuído à causa como base de
cálculo de preparo de eventual apelação e recurso adesivo. Oportunamente, arquivem-se os autos, com as cautelas de praxe.
P.R.I. - ADV: LUCIANO ALVES DO CARMO DELLA SERRA (OAB 240151/SP), DANIELA DE OLIVEIRA BIANCO PEREIRA (OAB
240341/SP), MARCOS RAFAEL CALEGARI CARDOSO (OAB 229644/SP)
Processo 1023197-20.2017.8.26.0309 - Cumprimento de sentença - Levantamento de Valor - Pricila Françoaze Carrile
Publicação Oficial do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo - Lei Federal nº 11.419/06, art. 4º
